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导读 前文归纳介绍了房屋承租人、共同居住人及相关的分配问题，本文将结合相关的实务经验对“房屋承租人”进行解读。实践中，往往会出现承租人过世，且未变更承租人的情况，此时新承租人与原承租人的法律地位是否相同？发生征收动迁后，动迁组经办人员为何要求选出一个签约代表，签约代表和承租人又是什么关系？ 笔者根据公房屋承租人的取得方式区分出三个类型： 1.原始承租人：原始取得，即通过受配取得公房。原始承租人多为家中年龄较大的长者，对政策、房屋、历史皆能如数家珍。 2.变更后的承租人：通过变更或指定取得，一般为原始承租人的晚辈或与其有一定的亲属关系。 3.签约代表：因征收而取得，与变更后的承租人最大的区别在于取得的时间不同。 这三种不同情形下获得的承租人身份在房屋征收补偿中的法律地位不尽相同，笔者按顺序进行分析，相信大家看完后对开头的问题也会有答案了。 ①原始承租人 用通俗一点的说法就是最早受配公房时和公房管理部门建立租赁关系的人。 受配公房的形式有多种，包括但不限于解放初期的政府安置、个人购买，以及后来的动拆迁安置、市场价交换，包括工作单位分配等。 至于具体如何认定，需要结合实际的证据来判断，常见的证据包括：住房调配单或者公房管理部门的档案材料（需要律师调取）。 根据相关规定，属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。这是考虑到原始承租人对于公房的取得具有特殊的贡献，故原始承租人即便他处另有福利住房，或者未在系争公房实际居住的，亦当然享有征收补偿利益。 律师总结 原始承租人不受他处福利住房及是否实际居住的影响，当然享有征收补偿利益。 ②变更后的承租人 原始承租人去世后，在册户籍成年同住人协商一致后可向公房管理部门申请变更（指定）新的承租人。此种情形下，新的承租人基于其他在册户籍成年同住人的让渡而来，并非原始取得，对房屋不一定具有特殊的贡献，故应当确保其他在册户籍成年同住人的居住权利。 实践中，这也是最为复杂的一种情形，涉及到房屋征收补偿款项的具体分配需要结合多种因素，包括但不限于房屋来源情况、户籍变更情况、亲属关系等。如遇上述情形，也往往会涉及到赡养老人、子女抚养等问题。新承租人及其他在册户籍成年同住人与原承租人的身份关系是否相当，在分配公房征收补偿利益时应当确保相关家庭成员的利益免于失衡。 律师总结 变更（指定）后取得承租人身份，可以分得征收补偿利益，但应确保该户相关成员的利益平衡。 ③签约代表 房屋征收决定作出之日，即意味着征收范围内的房屋被征收，征收范围内国有土地使用权亦被政府收回。对于公有租赁住房而言，公房租赁关系随即终止。征收补偿协议第一页上“被征收人或公有房屋承租人”一栏写的是原承租人的姓名。如果姓名边上有个括号，如：某某某（亡），这是由于一些家庭的公房承租人缺位（原承租人在征收前已经去世），且未变更确定新的承租人。此时，对于承租人缺位的家庭，为了征收补偿协议的签订，征收部门可在被征收户的家庭成员中确定新的承租人，以代表该户签订征收补偿协议，因此产生的为该户的签约代理人。 有的征收地块采用的是“指定签约代表”，有的征收地块则是“确定新的承租人”。虽然有多种称呼，但本质上都为“签约代表”。产生该户签约代理人的目的仅是签约，并非继续承租公房。贸然称呼其为“新的承租人”，会与上文变更（指定）后取得承租人身份的“承租人”产生混淆，令人误解。 实际上，当国有土地使用权被依法收回，公房被依法征收，公房租赁关系自然业已消灭，所谓的“新的承租人”已无与公房管理部门建立租赁关系的基础，故仅是征收中的签约代表，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，并不代表因此而当然享有征收补偿利益。若该签约代表不符合同住人条件，亦无权分得征收补偿利益。 律师总结 因征收工作需要而取得承租人身份，与原始承租人的法律地位不同，并不代表因此而当然享有征收补偿利益。
结语 一般我们所称的“公房承租人”有三种类型，法律地位并不相同，需要根据如何取得其承租人身份来进行判断。 由于篇幅所限，后续将会就同住人概念另开一篇，详细阐述，希望大家继续支持。也欢迎大家后台留言多多交流。
