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导语 在疫情的压力之下，上海正式进入了静态管理阶段，大大小小社区居民都只能依靠当地的居委会、物业，在街道的指导下，在尽量保障基本生活的同时，尽全力抗疫。 在上海静态管理的时间里，我们见多许许多多的事情，这让我们在一些事情上面很疑惑，居委会、物业、街道、业主委员会到底是什么组织，他们究竟在日常生活中和在抗疫期间起到什么作用？今天我们就来和大家探讨一下。 居委会、村委 居民委员会或者村民委员会，是依据我国宪法第一百一十一条的规定，在城市和农村按居民居住地区设立的基层群众性自治组织，设有人民调解、治安保卫、公共卫生等不同的委员会，主要办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。 其中写到“居民委员会、村民委员会同基层政权的相互关系由法律规定。” 同时，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。而根据《上海市居民委员会工作条例》的相关规定可以看到，居委会负责指导和监督业主委员会开展工作，维护居民和业主的合法权益。 这里我们就可以看到，居委会、村委会是有别于我们印象中的行政机关的，它并不具有正式的行政主体资格，也就是说，我们和居委会产生的法律关系，更多时候是一种民事法律关系。而非我们通常意义上理解的“民与官”的关系。 物业 物业，又称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 其中又分为居住物业和商业物业，在此我们仅讨论居住物业。根据《物业管理条例》的规定房屋的所有权人为业主。业主有权按照按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。同时，民法典规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 根据这些内容，我们也可以看出，物业与居民的关系，是依据物业服务合同建立的民事法律关系。同时，民法典还规定了“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”等内容。这也是为什么我们经常会看到小区居民因为物业不合理不合法的行为而要求更换物业并且能够得到支持的原因。 业主委员会 业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。 根据民法典的规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。同时《物业管理条例》还规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 由此，我们可以总结一下三者的关系，居委会、物业和业主委员会是社区治理的“三驾马车”，他们分别承担的内容是居委会负责社区内居民的宣传教育、公共事务、公益事业、民事纠纷调解等“软件”工作。物业配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作，负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作。业委会则督促物业管理企业配合社区做好这些日常管理工作，是业主大会的执行机构。而其中业委会和居委会，都是由业主根据法律规定选举产生，并对业主们负责的，在职权上他们分工合作，居委会负责行政政治法治上的民主自治，业委会则负责财产上的民主自治。同时，在业主大会还没有成立的时候，居委会是可以临时代行业委会的职能，在实践中也经常出现二者需要互相配合工作的情况。由此可见，二者也是相互关联的，他们之间的关联点，就是物业管理。 在前面所讲的实践中，之所以出现居委会和业委会，甚至是物业参与进来的互相配合的情况，是因为社区管理中的问题并非简单地可以直接区分为“硬件”问题或“软件”问题，往往需要三方都参与进问题的解决当中去，最好的例子便是当前疫情静态管理阶段，社区如何正常运作、如何保障居民生活的问题，如此复杂且困难的问题绝不是仅仅依靠其中一个组织就能彻底解决的。 街道 街道办事处，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的规定，是我国乡级行政区街道的管理机构。市辖区、不设区的市的人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为政府派出机关。 在法律性质上，街道属于法律明确规定行政机关，街道办事处和乡镇政府是平级的。而再根据上文的居委会的规定，居委会一般，是由街道办事处给予指导、支持和帮助。 为什么会提到街道呢？因为这里有一个行政上的专有名字，叫作行政委托。行政委托是指行政机关在其职权职责范围内依法将其行政职权或行政事项委托给有关行政机关、社会组织或者个人，受委托者以委托机关的名义实施管理行为和行使职权，并由委托机关承担法律责任。也就意味着，我们很多时候看到居委会或者物业做出具有行政性质的行为时，是由街道委托来施行的。但是，根据法律的明确规定，所有受委托的行政行为，是需要有行政部门出具的具有法律效力的委托书才可以实施。这也是为什么，我们在日常生活中会发现，自己找居委很多时候什么事都做不到，但是居委找你你却无法推脱。因为当我们个人找到居委，我们是一个平级的关系。但是居委来找你的时候，往往是由街道委托来进行行政行为。当然，在面对存在可能不合理的行政行为时，我们有权要求居委或者物业出具明确的行政委托书，来证明对方行政行为的合法性。 在某些特殊情况下，街道也会接受上级部门出具的临时性法律法规或部门规章，来进行临时性的行政行为。比如在疫情期间，我们需要配合前往指定隔离地点，如果拒不配合可能会面临行政甚至是刑事上的处罚，但这一切的前提是需要有明确的法律依据存在。我们当然应该配合好行政部门的工作，共建和谐社会。当然我们也希望各个部门能够做到行政合法、行政合理。 本 文 作 者 特别声明 以上文章仅代表作者本人观点，不代表上海昊善律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。 如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜。如您有意就相关议题进一步交流或探讨，欢迎与本所联系。
