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导读 居住权三个字对我们而言已不再陌生，它源于去年实施的《民法典》中新确立的一项重要权利。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。据多家媒体报道，《民法典》实施后，居住权登记工作已在全国各地陆续开展。
（图为《上海市不动产登记技术规定》中合同设立居住权首次登记的材料清单）
本文将以问答形式展开，以期文中的热门问题可以供读者参考。 01 居住权的定义是什么？ 居住权是指，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 02 居住权如何设立？是否需要向登记机构申请居住权登记？ 我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式，即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权，以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。目前居住权仅能通过这两种民事法律行为设立。 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。在实践中，对于遗嘱设立的居住权，若遗嘱有效的，法院一般判定其中约定的居住权部分亦合法有效。 03 居住权的沿革 居住权最早产生于罗马的婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关。在当时，居住权是家长处分其遗产的一种特殊手段。家长通过遗赠方式将房屋的居住权利赠与部分没有继承权而又需要照顾的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇和未婚女儿，使之获得一种供养，以保障受遗赠人的基本生活需要，需待受照顾的人死亡后，继承人才能再恢复所有权的“圆满状态”。居住权由此自优士丁尼皇帝的“居住权”赦令中产生。此外，随着解放奴隶的风气出现，家主有时会把一部分家产的使用、收益、居住等权利遗赠予被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。上述罗马法上的制度，构成了现代居住权制度的雏形。 现代居住权制度实践中，居住权的功能也不单纯是为前配偶前任提供居住条件，也可以是帮扶经济上的弱者，例如为他人在房屋上设立一段期限的居住权，直至其死亡为止。 04 居住权在实践中如何应用？ 第一个例子是我们平时所说的“以房养老”： 甲65岁时与乙银行订立《养老安居一揽子协议》（以下简称“《协议》”），约定：甲将其所有的A房屋转让归乙银行所有，并为乙银行办理过户登记。《协议》生效后，乙银行每月须向甲支付生活费7000元，直至甲死亡为止。生活费每年需根据统计部门公布的CPI增长率相应调整，但不能减少。乙银行在A房屋上为甲设立居住权，并为甲办理居住权设立登记。甲对A房屋享有居住权直至甲死亡为止。 第二个例子是有关离婚的情形： 甲起诉与乙离婚，法院判决双方离婚。因婚后，乙生活困难且无住房，依据《民法典》第一千零九十条的规定，离婚后甲对乙负有提供居住条件的法定义务，法院在作出离婚判决中，判令甲在其所有房屋上为乙设立居住权。判决生效后，甲、乙订立合同约定：“甲无偿在其个人所有的A房屋上为乙设立居住权，居住权自乙再婚时或者自乙有能力自行解决居住问题时消灭。”甲、乙共同办理了A房屋的居住权设立登记。 从这两个例子中，我们能感受到，居住权的设立有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果。但在目前房屋市场不太积极的环境下，是否能对养老、福利保障形成一定规模，笔者持保留观点。 05 居住权有哪些特征？ 1、严格遵循居住属性 居住权的权利主体只能是有生活居住需求的自然人，权利客体只能是用于生活居住用途的房屋，权利内容中的占有、使用该房屋也只能是为了满足居住需要，不可用作其他用途。 2、以无偿设立为原则 居住权与房屋租赁权不同，其本身的立法目的不是解决市场环境下的房屋供需问题，而是保障特定民事主体的基本居住利益，因而具有一定的福利属性。但从尊重意思自治的角度考虑，立法者也给当事人通过另行约定为居住权设置一定的对价保留了空间。 3、流转受到严格限制 居住权是为自然人的居住利益而设立的用益物权，而居住利益显然只能与特定身份的自然人相联系，不具有流转的必要和可能。且居住权的设立往往是基于当事人之间特定的人身或信赖关系，其在性质上也不适于流转。因此，基本排除了居住权通过转让、继承、出租的方式进行流转的可能。 结语 由于篇幅原因，本文仅解读了居住权的基础概念，如果读者们有感兴趣的，笔者可以继续分享几个居住权相关案件的判例。 在最后，律师建议居民个人购房时应当注意，提前在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以利最大程度保障自己购房的利益。 本 文 作 者 特别声明 以上文章仅代表作者本人观点，不代表上海昊善律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。 如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜。如您有意就相关议题进一步交流或探讨，欢迎与本所联系。
