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这两年，虽然各种政策都在刺激房市（最近甚至刚出了二套房首付降低至15%），但房价还是呈下降趋势。历史总是再重演，当年房价暴涨的时候，很多卖家违约以各种理由不卖了。现在房价下降了，买家又开始以各种理由不买了。
作为房产专业的律师，提醒大家，如果遇到买方找理由不买了，卖方千万不要轻易没收定金就同意了，按以下三种情况维权才能最大限度的避免损失。
·情况一：还没网签
如果双方还没网签，那想要继续履行合同，把房子强行卖给对方是不可能了。
这种情况下，由于合同履行的程度还比较“浅”，想拿违约金也有较大难度，直接没收定金是相对合理且省力的选择。
·情况二：已经网签
如果已经网签，甚至付了首付款，代表合同已经正式进入履行阶段，此时如果一方违约，那就不是定金可以解决的事情了。
守约方可以依据合同约定，要求对方承担违约责任，支付违约金。违约金按现有的司法判例来看，一般在10%-20%之间。违约金不一定和合同约定的金额一致，法院可能会参考守约方的实际损失进行调整。
比如如果房价上涨，买家不买了，那卖家没多大损失，违约金也会被调低。如果反过来，房价下跌了，买家又毁约，那卖家再去另行出售，损失就会很大，这种情况下法院认定的违约金比例就会比较高。
需要注意的是，由于买卖合同履行的复杂性，在买方明确要求解除合同，拒绝购买的情况下，很难要求法院判决合同继续履行，强行将房屋过户给对方，并执行对方剩余购房款。
·情况三：已过户
或已付清全款至共管账户
如果房屋已经过户，买家还差部分房款没有支付，那也不用想合同解除不解除的事情了，直接起诉要求对方付款即可，还可以同时要求违约责任。
如果买家已经将全部房款都支付至共管账户，却在最后一步拒绝过户，要求解除合同，这种情况下一般是可以要求法院判令继续履行合同，强制过户，并将共管账户内的购房款支付给卖家的。
总体来看，合同履行的程度越深，违约方需要承担的违约责任就越重。
